近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REI万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗Ts能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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