导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百p>

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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